谢尔曼广场 ｜ 伊利诺伊州埃文斯顿​

项目
谢尔曼广场是一栋25层的公寓建筑，总共253个单元，位于面积为15.3万平方英尺的零售和医疗办公场地之上，旁边有一个12层、共1585个车位的公共停车场。谢尔曼广场总成本为一亿九千万美元，它是埃尔斯顿市中心自首次开发以来，最昂贵的规划项目。

作为一名资本市场顾问，迈克·希尔曼设计并执行一项综合机构股权资本化工作，以在实现标准开发里程碑到达之前，完成谢尔曼广场的开发工作。

挑战
这种多用途开发项目包含经验丰富的零售开发商和公寓开发商共同进行的合资经营，以及通过各种租赁协议和税收增额融资“简称TIF”，和埃文斯顿市确立的多层级公共关系，其中，必须符合各种经济担保要求。

在通常要求的最低预售和预租期限到达之前，合资经营公司期望能推进项目进程，同时，避免稀释权益报酬率，并使潜在资源负债额最小化，并始终符合税收增额融资要求。

成果
迈克确立一个投资等级信用评级公司股份备用承诺。它在本质上，作为一种缓解跌价风险的“投资”选择，使公司能尽力实现利润最大化。由于存在公司承诺，因此，可在无需另外发行股份，也无需承担资源风险的情况下，实现高杠杆无追索权建造融资。
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这能解决综合公共－私人项目开发的多重收益，并在遇到传统经济障碍之前，继续完成施工作业。

Reference Articles:
New York Times:  www.nytimes.com/2005/11/16/realestate/adding-commercial-pizazz-to-a-chicago-suburb.html?_r=0
Condopedia:   http://www.condopedia.com/wiki/Sherman_Plaza